PA Conseils et la défiscalisation

Aux Questions que vous vous posez

Comment réduire mes impôts ?
Comment me constituer un patrimoine immobilier à moindre coût ?
Comment m'assurer un revenu supplémentaire ?
Comment s'y retrouver dans la réglementation ?

- Loi de Robien - Loi Borloo - Loi Girardin - LMP - Loi Demessine - ZRR

Loi de Robien :

Depuis le décret du 16/08/2006, la loi Robien est remplacée par :
Le dispositif "Robien Recentré"

Concerne les logements neufs acquis dès le 1/09/2006 destinés à la location.
Accorde aux propriétaires la possibilité d'amortir leur bien à hauteur de 50% du montant de l'investissement sur 9 ans.

Obligations :

Location vide et à l'année en résidence principale du locataire
Le loyer est plafonné par m² habitable suivant 4 zones géographiques.

Zone A : 19.89€/m² - Zone B1 : 13.82€/m² - Zone B2 : 11.30€/m² - Zone C : 8.28€/m²

Avantage Fiscal :

une économie d'impôt : le déficit généré par l'amortissement sur les revenus locatifs est déduit du revenu imposable.
pendant les 7 premières années l'amortissement est de 6% du prix d'achat.
Pendant les 2 années suivantes : 4% du prix d'achat.

Soit au bout de 9 ans une déduction de 50% du coût de l'investissement

Conseils :

Privilégier l'emplacement de l'investissement – Etudier le marché locatif en termes d'offre et de loyer – anticiper dans le montage des dépenses imprévues – Rester sélectif.

Loi Borloo :

Depuis le 1/01/2006 la loi Borloo Populaire - dispositif proche du Robien Recentré -

Concerne les logements neufs acquis dès le 1/01/2006 destinés à la location.
Bénéfice d'une déduction forfaitaire sur les loyers de 30% (0% en Robien)
Accorde aux propriétaires la possibilité d'amortir leur bien à hauteur de 65% du montant de l'investissement sur 15 ans.

Obligations :

Location vide et à l'année en résidence principale du locataire pendant 9 ans minimun.
Le loyer est plafonné par m² habitable suivant 4 zones géographiques.

Zone A : 15.91€/m² - Zone B1 : 11.06€/m² - Zone B2 : 9.04€/m² - Zone C : 6.62€/m²
- Les locataires ne peuvent pas être des parents (enfants, ascendants) et leurs revenus inférieurs à des plafonds de ressources.

Avantage Fiscal :

une économie d'impôt : le déficit généré par l'amortissement sur les revenus locatifs est déduit du revenu imposable.
pendant les 7 premières années l'amortissement est de 6% du prix d'achat.
Pendant les 2 années suivantes : 4% du prix d'achat.

Soit au bout de 9 ans une déduction de 50% du coût de l'investissement.
Le propriétaire peut poursuivre la location par périodes de 3 ans, dans la limite de 6 ans et bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement de 2.50%.
Soit au bout des 15 ans , une déduction de 65% du coût de l'investissement.

Loi Girardin :

Les Avantages Fiscaux

Cette loi concerne les contribuables domiciliés en France qui font l'acquisition d'un bien neuf immobilier destiné à leur résidence principale ou nà la location situé dans l'un des départements et territoires d'Outre- Mer. Validité jusqu'au 31/12/2017 - Investissement plafonné à 1959€/m².
Réduction d'impôt répartie sur 5 ans :

Investissement dans le Locatif Intermédiaire : Une réduction d'impôt de 50% sur 5 ans (soit10% par an) . Acheter un bien neuf, le louer vide et à l'année pendant une durée de 6 ans avec un plafond de loyer : de 140 euros par m2 habitable /an et sous conditions de ressources du locataire.
Investissement dans le secteur libre : Une réduction d'impôt de 40 % sur 5 ans (soit 8% par an) . Pas de plafond de loyer, ni de conditions de ressources des locataires.
Investissement en résidence principale : une réduction de 25%de l'investissement sur 10 ans.

Un Exemple :

Achat d'un appartement T3 en secteur intermédiaire : de 68,70 m² habitable avec 20,60 m² de terrasse soit une surface défiscalisable de 82,70 m² au prix de 175 820 euros.
- réduction d'impôt : (82.70 m² x 2126€) x 50% = 87 970€ sur 5 ans... Soit 17 582€ par an pendant 5 ans (obligation de louer 6 ans)

LMP :

Le loueur meublé professionnelle est celui qui loue de manière habituelle des locaux d'habitation meublés. Il est imposé à ce titre aux BIC.

Obligations

Etre inscrit comme LMP au RCS.
Cette activité doit rapporter au loueur plus de 23.000€ de recettes brutes par an ou représenter plus de 50% de ses revenus.

Avantage Fiscal :

Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global.
Il peut être exonéré d'impôt sur les plus values s'il exerce son activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes ne dépassent pas 250.000€ TTC sur les 2 années précédentes. Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.
Exonération de l'ISF.
Récupération de la TVA :

Si l'investissement est réalisé dans une résidence avec services résidence d'étudiant, résidence hôtelière, résidence pour personnes âgées), l'investisseur pourra récupérer la TVA à 19.60% en une seule fois.

Conseils :

Cet investissement concerne en priorité les investisseurs fortement imposés, soit dans les 2 dernières tranches d'imposition. Il faut au moins investir 460.000€ en plusieurs logements.
Dans un investissement en résidences avec services, l'acheteur ne s'occupe de rien. C'est une société qui loue le bien (studio ou chambre) à sa place et lui verse un loyer défini à sa place.

Loi Demessine – ZRR :

Principe :

Concerne les logements neufs meublés destinés à la location.
Accorde aux propriétaires une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement sur la base de 100.000€ au maximun pour un couple et 50.000€ pour un célibataire.

Ce qui donne chaque année :
2083€ pour 1 personne seule tous les ans pendant 6 ans.
4167€ pour 1 couple tous les ans pendant 6 ans.

Obligations :

Location en meublé pendant 9 ans minimun.
La location est confiée à l'exploitant de la Résidence de Tourisme par un bail commercial.
Une occupation personnelle du logement est possible dans la limite de 8 semaines par an.

Autre avantage Fiscal :

L'investisseur peut récupérer la TVA sur le montant de l'investissement. Cette somme peut faciliter le financement de l'opération. Dans ce cas, l'investisseur reste redevable du prorata de TVA jusqu'au terme de la 20ème année.

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